60% kantoorgebruikers wil kantoorgebouw aanpassen
Onderzoek van Jones Lang LaSalle wijst uit dat 60 procent van de kantoorgebruikers binnen vijf jaar hun kantoorgebouw wil aanpassen aan Het Nieuwe Werken en de bezettingsgraad van werkplekken wil verhogen.
Gecombineerd met de al eerder geconstateerde stijgende behoefte aan duurzame huisvesting heeft dit een revolutie op de kantorenmarkt tot gevolg, omdat slechts een deel van de bestaande kantorenvoorraad hiervoor geschikt is. Het herontwikkelingspotentieel op de Nederlandse kantorenmarkt wordt daarmee bepaald door de kantoorgebruikers, concludeert Jones Lang LaSalle.
De behoefte aan het aanpassen van kantoren aan moderne, duurzame huisvesting is logisch:
- Het Nieuwe Werken stelt andere eisen aan de kantoorhuisvesting, zoals multimodale bereikbaarheid, flexwerkplekken, ontmoetings- en loungeplekken en coffee corners. Ook de aanwezigheid van faciliteiten, zoals kinderdagverblijven, sportscholen, horeca en ‘easy shopping’ wordt steeds noodzakelijker;
- Verhoging van de bezettingsgraad leidt tot kostenbesparing. De bezettingsgraad ligt bij een groot deel van de gebruikers momenteel slechts tussen 50 en 70 procent (bij 10 procent van de gebruikers zelfs lager dan 50 procent);
- De strijd om talent op de arbeidsmarkt zal in sterke mate worden gedreven door demografische veranderingen, zoals vergrijzing en druk op meer arbeidsparticipatie van de totale beroepsbevolking. Een cruciale factor in het winnen van de strijd is het creëren van ‘winning workplaces’: flexibele, meer inspirerende omgevingen en ontmoetingsplekken, met toegang tot alle faciliteiten die gericht zijn op een optimale work/life-balance;
- Er is een absoluut overaanbod op de Nederlandse kantorenmarkt, terwijl de kantoorgebruikers zich steeds meer concentreren op schaarse plekken; centrale, multifunctionele locaties in binnensteden en multimodale vervoersknooppunten waar parkeergelegenheid toch al onder druk staat.
- Uit het onderzoek onder kantoorgebruikers blijkt ook dat meer dan de helft van de kantoorgebruikers flexibelere huurovereenkomsten wil, met een kortere looptijd dan vijf jaar. In veel gevallen is dit nu nog niet mogelijk.
Marijn Snijders, Chief Commercial Officer Jones Lang LaSalle Nederland: “Ons onderzoek toont aan dat er de komende jaren grote veranderingen gaan plaatsvinden op de kantorenmarkt, gedreven vanuit de wensen van gebruikers. De veranderende behoefte van gebruikers, demografische ontwikkelingen en het mobiliteitsvraagstuk dwingen marktpartijen en overheden gezamenlijk op te trekken. Gebeurt dit niet, dan worden de problemen op de kantorenmarkt nog veel groter.
Volgens Jones Lang LaSalle zal een deel van de kantoorgebruikers kiezen voor huisvesting in nieuwbouw op centrale locaties in de binnensteden en op vervoersknooppunten. Een ander deel zal in staat blijken ‘winning workplaces’ te realiseren in hun huidige kantoor. Dit laatste vraagt dan wel samenwerking met beleggers, ontwikkelaars, gemeenten en andere gebruikers op kantorenparken. Zij moeten gezamenlijk werkplekken ontwikkelen die goed en multimodaal bereikbaar zijn én die faciliteiten bieden die het werken inspirerender en makkelijker maken. Dit betekent ook dat het huidige aanbod op slecht bereikbare en mindere locaties een nieuwe bestemming moeten krijgen. Dit moet gebeuren vanuit een integrale visie op het betreffende gebied. Niet elk leegstaand kantoor is te transformeren tot bijvoorbeeld een hotel of studentenhuisvesting. Sloop is in de leegstandsproblematiek onontkoombaar, want er zijn nu eenmaal te weinig toekomstige gebruikers voor de beschikbare hoeveelheid kantoorruimte.
De revolutie in cijfers
De revolutie in kantorenland die zich de komende vijf jaar zal voltrekken, is terug te zien in de volgende cijfers. Er is circa 48 miljoen m² vvo aan kantoorruimte aanwezig in de Nederlandse markt, waarvan ruim 7 miljoen m² vvo wordt aangeboden. Dit is bijna 15 procent van de voorraad dat direct beschikbaar is. De verwachting is dat er tot en met 2015 circa 1,5 tot 2,0 miljoen m² vvo aan nieuwe kantoorruimte toegevoegd wordt aan de voorraad. Dit opleveringsvolume moet minimaal onttrokken worden om de leegstand niet explosief op te laten lopen in een gelijktijdig krimpende kantorenmarkt.
Als het kantoorgebruik in de komende vijf jaar met 15 procent afneemt, betekent dit een leegstandspercentage dat kan groeien naar 25 tot 30 procent in geheel Nederland aan het einde van deze periode. Het afgelopen decennium werd circa 100.000-150.000 m² vvo gemiddeld per jaar herontwikkeld of gesloopt. Dit is veel te weinig. Het is bovendien van cruciaal belang dat de gebruikers meer betrokken worden bij het aandragen van oplossingen voor de leegstandsproblematiek.
